剛剛，熱鬧的中報(bào)季落下帷幕，房企們披露的中考成績(jī)單烈火烹油、繁花似錦、各領(lǐng)風(fēng)騷，花魁難定。
數(shù)據(jù)龐雜，看財(cái)報(bào)的凱文眼睛都熬瞎了，但總有那么幾個(gè)數(shù)字，讓我在夜深人靜之際怦然心動(dòng)，比如，雅居樂(lè)的毛利率。
那么，就說(shuō)說(shuō)這家南派地產(chǎn)商，和它的幾個(gè)獨(dú)門(mén)秘籍吧。
營(yíng)業(yè)額的一半是毛利
2018年上半年，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)額為人民幣242.06億元，較去年同期上升8.5%。毛利及期內(nèi)利潤(rùn)分別為120.18億元及42.8億元，較去年同期分別上升44.4%及85.6%。整體毛利率及凈利潤(rùn)率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個(gè)百分點(diǎn)及7.4個(gè)百分點(diǎn)。
自從2004年土地出讓的831新政以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)從草莽時(shí)代逐步過(guò)渡至規(guī)范時(shí)期，暴利已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，貴州茅臺(tái)那種動(dòng)輒高達(dá)90%的毛利率是很難出現(xiàn)在規(guī)?；?jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)身上的，行業(yè)平均毛利率一般在30%-40%的這個(gè)區(qū)間。所以，雅居樂(lè)在年銷(xiāo)售額沖擊千億的階段還上演了接近50%的毛利率，不能不說(shuō)是一種境界。
大略對(duì)比了一下各家公司的數(shù)據(jù)，規(guī)模房企中毛利率高于行業(yè)均值的公司有那么幾家，例如央企華潤(rùn)置地，在上半年實(shí)現(xiàn)了48.12%的毛利率，又比如產(chǎn)品打造能力突出的中國(guó)金茂，做到了39.59%，再比如以精細(xì)化管理和高利潤(rùn)率著稱(chēng)的中海，也只有36.25%。
雅居樂(lè)的高毛利是不是偶然？回溯這家公司的過(guò)往業(yè)績(jī)，其毛利率確實(shí)長(zhǎng)時(shí)間處于領(lǐng)跑地位。2010-2018年的9個(gè)報(bào)告期（2018年為中期業(yè)績(jī)，其余為年度業(yè)績(jī)），公司毛利率中有5期高于40%，其中2011年度毛利率更高達(dá)53.84%。所以，高毛利絕對(duì)稱(chēng)得上是雅居樂(lè)睥晲行業(yè)的必殺技之一。
至于為什么會(huì)有那么高的毛利率，這個(gè)問(wèn)題很好解釋?zhuān)靡嬗谳^低的土地成本和較高的銷(xiāo)售均價(jià)。今年上半年，雅居樂(lè)累積預(yù)售金額465.50億元，累積預(yù)售建筑面積355.1萬(wàn)平方米，預(yù)售均價(jià)每平方米13107元。對(duì)應(yīng)的是，截止2018年6月30日， 雅居樂(lè)于69個(gè)城市及地區(qū)共擁有預(yù)計(jì)總建筑面積3560萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，平均土地成本僅為2774元/平方米。在價(jià)格并不高的土地上蓋出讓客戶接受的較高均價(jià)，雅居樂(lè)產(chǎn)品打造和運(yùn)營(yíng)能力可見(jiàn)一斑。
今年上半年，雅居樂(lè)繼續(xù)致力加快銷(xiāo)售款項(xiàng)回籠，加強(qiáng)資金及預(yù)算管理，優(yōu)化成本及開(kāi)支管理，營(yíng)銷(xiāo)行政兩費(fèi)控制得當(dāng)，股東應(yīng)占利潤(rùn)為37.59億元，較去年同期18.59億元相比，上升102.2%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅居樂(lè)的這一歸母凈利潤(rùn)數(shù)額在已經(jīng)公布半年報(bào)的規(guī)模房企中排名第13位。如果以增速排名，雅居樂(lè)102.2%的歸母凈利潤(rùn)同比增速僅次于朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)控股、新城控股和藍(lán)光發(fā)展，位列第7位。
騏驥千里非一日之功，這樣的業(yè)績(jī)顯示出雅居樂(lè)從2015年開(kāi)啟的新一輪內(nèi)控管理成效斐然。在“房住不炒”的市場(chǎng)下半場(chǎng)角逐來(lái)臨前，雅居樂(lè)的內(nèi)功算是修煉到火候了。
70余項(xiàng)目布局大灣區(qū)
計(jì)熟事定，舉必有功。世間大功績(jī)，必定與精準(zhǔn)的戰(zhàn)略定位有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域布局，往往決定著企業(yè)發(fā)展質(zhì)量之高下。雅居樂(lè)在2006年先人一步卡位海南島，就在很大程度上顯示了決策層的戰(zhàn)略性眼光。
2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》。至此，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌。彼時(shí)，這片熱土尚且殘留著上世紀(jì)90年代那場(chǎng)泡沫的陰影，唯有少數(shù)聰明且具膽識(shí)的資金敢于全新一搏。海南清水灣——這個(gè)后來(lái)在全國(guó)聞名遐邇的名字，便如同驚鴻般地開(kāi)啟它“中國(guó)第一盤(pán)”的征程。
是的，在南中國(guó)耕耘十余載的雅居樂(lè)，當(dāng)初正是憑借著清水灣驚艷于中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)；然而，雅居樂(lè)所擁有的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止清水灣。
截至6月30日，雅居樂(lè)2018年上半年銷(xiāo)售額合計(jì)465.49億元，銷(xiāo)售面積合計(jì)355.14萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為13,107元/平方米。截至6月30日，雅居樂(lè)2018年上半年銷(xiāo)售額合計(jì)465.49億元，銷(xiāo)售面積合計(jì)355.14萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為13,107元/平方米。
今年上半年，雅居樂(lè)2018年上半年銷(xiāo)售額合計(jì)465.49億元，策略性地在9大城市群增添30個(gè)新項(xiàng)目，覆蓋京津冀城市群及山東城市群、長(zhǎng)三角城市群、海峽西岸城市群、中原城市群及太原城市群、成渝城市群及長(zhǎng)江中游城市群、珠三角城市群，以及除城市群外漢中、連云港及徐州等城市。雅居樂(lè)2018年上半年新進(jìn)入城市共16個(gè)，不斷深化全國(guó)布局。
今年2月，雅居樂(lè)宣布進(jìn)行區(qū)域裂變，由原來(lái)的8個(gè)區(qū)域裂變?yōu)?2個(gè)區(qū)域，深化全國(guó)布局與發(fā)展。為配合未來(lái)發(fā)展所需，雅居樂(lè)繼續(xù)采用積極而審慎的購(gòu)地策略，優(yōu)先考慮具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)有項(xiàng)目所在城市及增長(zhǎng)潛力優(yōu)厚的城市尋找機(jī)遇。
上半年，雅居樂(lè)共新增預(yù)計(jì)總建筑面積557萬(wàn)平方米的土地，其中集團(tuán)應(yīng)占預(yù)計(jì)總建筑面積為483萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)新增項(xiàng)目可售貨值達(dá)人民幣640億元。截止2018年6月30日， 雅居樂(lè)于69個(gè)城市及地區(qū)共擁有預(yù)計(jì)總建筑面積3560萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，保證集團(tuán)未來(lái)4-5年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的重要基石。
作為出生在且成長(zhǎng)于大灣區(qū)的企業(yè)，雅居樂(lè)加強(qiáng)在大灣區(qū)的部署，至今在粵港澳大灣區(qū)精心打造超過(guò)70個(gè)項(xiàng)目，在大灣區(qū)的7個(gè)城市（包括中山、廣州、佛山、珠海、惠州、江門(mén)及香港）擁有預(yù)計(jì)總建筑面積約1100萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，占整體土地儲(chǔ)備的31%，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。
八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)劍指未來(lái)
2018年，政策加碼，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，行業(yè)裂變，房地產(chǎn)盛宴之下，居安思危的思潮此起彼伏，多元化布局已經(jīng)不再如三年前喊喊口號(hào)那么簡(jiǎn)單。所以，雅居樂(lè)延續(xù)以地產(chǎn)為主，早早開(kāi)啟了多元業(yè)務(wù)并行的“1+N”的發(fā)展戰(zhàn)略。
2018年上半年雅居樂(lè)集團(tuán)新增三大產(chǎn)業(yè)板塊，已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本和商業(yè)八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)并行運(yùn)營(yíng)的格局。
其中，雅生活集團(tuán)于2018年2月9日正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市（股票代碼03319.HK），成為中國(guó)首家紅籌分拆H股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前，雅生活集團(tuán)管理范圍覆蓋全國(guó)27個(gè)省市自治區(qū)，服務(wù)類(lèi)型涵蓋主流住宅、高端豪宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)，合約總建筑面積為18563萬(wàn)平方米，擁有200多個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)業(yè)主逾100萬(wàn)人。8月8日，雅生活集團(tuán)發(fā)布2018年中期業(yè)績(jī)，多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，半年業(yè)績(jī)十分喜人，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長(zhǎng)和盈利水平的大幅提升。
環(huán)保業(yè)務(wù)板塊，聚焦固體廢棄物處理及水務(wù)業(yè)務(wù)。截至2018年上半年，雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)項(xiàng)目已達(dá)31個(gè)，遍布京津冀、山東、華東、華南、中西部及海南區(qū)域等十多個(gè)省份。其中，在固廢處理的細(xì)分領(lǐng)域——危廢處理上，環(huán)保集團(tuán)擁有超200萬(wàn)噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬(wàn)立方米的安全填埋場(chǎng)庫(kù)容；新開(kāi)拓的生活垃圾焚燒發(fā)電項(xiàng)目的最高處理規(guī)模達(dá)到每日約1800噸，整體布局日益均衡。
教育業(yè)務(wù)方面，教育團(tuán)隊(duì)致力提供學(xué)前教育、中小學(xué)教育、高等教育、培訓(xùn)教育及國(guó)際教育的硬件配套，為物業(yè)項(xiàng)目增值的同時(shí)，與物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。
雅居樂(lè)房管集團(tuán)已在廣東、浙江、江蘇、江西等省市之重點(diǎn)區(qū)域斬獲佳績(jī)，同時(shí)于130個(gè)候選項(xiàng)目中定位出符合區(qū)域持續(xù)發(fā)展，引領(lǐng)品質(zhì)人居的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)貨值119億，為集團(tuán)在全國(guó)版圖的拓展快速實(shí)現(xiàn)了重點(diǎn)區(qū)位的點(diǎn)狀布局。
雅居樂(lè)商業(yè)管理集團(tuán)已擁有購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、精品街市、酒店、高爾夫、游艇會(huì)等八大產(chǎn)品類(lèi)型，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)50多個(gè)城市，現(xiàn)在管項(xiàng)目超100個(gè)，總體量超300萬(wàn)平方米。
雅居樂(lè)資本集團(tuán)緊密依托雅居樂(lè)的實(shí)業(yè)背景和產(chǎn)業(yè)資源，以基金管理、股權(quán)投資、金融資產(chǎn)投資和證券交易為主要業(yè)務(wù)方向，靈活運(yùn)用多樣化的金融產(chǎn)品和資本工具。
八大集團(tuán)，依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)有序鋪陳，偕同效應(yīng)頗為顯著，一個(gè)復(fù)合型企業(yè)集團(tuán)的雛形，徐徐呈現(xiàn)于世人面前。
