在楼市政策保持连续(xù)稳(wěn)定的主基调(diào)下，房地产(chǎn)行业(yè)集中度进(jìn)一步提升，市场(chǎng)分化明显。为立足生存，房企纷纷提出冲刺千亿的目标(biāo)或进(jìn)行战(zhàn)略转(zhuǎn)型。
在去年8月完成企业(yè)更名后，老牌粤派房企雅居乐(lè)又在今年宣布将向“以地产(chǎn)为主，多元业(yè)务(wù)并行”的架构(gòu)调(diào)整。在官方规(guī)划中，未来(lái)三到五年，四项(xiàng)新产(chǎn)业(yè)要占到集团(tuán)利润(rùn)总额的50%。同时(shí)，房地产(chǎn)业(yè)务(wù)能在2019年实(shí)现(xiàn)千亿销(xiāo)售额。
在多元化转(zhuǎn)型的同时(shí)做大房地产(chǎn)业(yè)务(wù)，雅居乐(lè)该如何去实(shí)现(xiàn)这个(gè)目标(biāo)？近日，被誉(yù)为“雅居乐(lè)财(cái)务(wù)和投资掌门(mén)人”——雅居乐(lè)集团(tuán)副总裁潘智勇接受新华网(wǎng)专(zhuān)访(fǎng)，针对(duì)集团(tuán)的多元化战(zhàn)略，运(yùn)营(yíng)管理，产(chǎn)业(yè)布局，财(cái)务(wù)管理，资本运(yùn)作及社会(huì)责(zé)任等方面做了详细(xì)阐述。
稳(wěn)健运(yùn)营(yíng)冲刺千亿
据(jù)雅居乐(lè)集团(tuán)发(fā)布的最新公告显示，截至2017年10月31日，雅居乐(lè)2017年的累积预(yù)售金额为人民币636亿元，同比上升36.9%；累积预(yù)售建筑面积为529.89万(wàn)平方米，同比上升12.1%；平均预(yù)售价(jià)12,002元/平方米，同比上升22.2%。
按全年650亿销(xiāo)售目标(biāo)计(jì)算，截至2017年10月31日，雅居乐(lè)已完成全年销(xiāo)售目标(biāo)的98%，按此速度雅居乐(lè)今年超额完成目标(biāo)将毫无(wú)悬念。
“千亿也是我们的发(fā)展目标(biāo)。房地产(chǎn)行业(yè)是长(zhǎng)期存在发(fā)展机(jī)遇的，我们由此制定了未来(lái)发(fā)展的3年规(guī)划。”潘智勇表示，稳(wěn)健运(yùn)营(yíng)，打造百年老店是雅居乐(lè)一贯秉持的目标(biāo)。在未来(lái)发(fā)展的3年规(guī)划中，物业(yè)发(fā)展仍然是公司的主要收入来(lái)源?！敖酉聛?lái)，公司在稳(wěn)健的20%-30%的增速下，预(yù)计(jì)2-3年内(nèi)将实(shí)现(xiàn)千亿目标(biāo)，当(dāng)然这个(gè)目标(biāo)不排除会(huì)提前突破?！?/p>
为顺利达(dá)成目标(biāo)，潘智勇透露将通过(guò)“五个(gè)加强(qiáng)”来(lái)夯实(shí)千亿销(xiāo)售的基础(chǔ)。
一是加强(qiáng)土地储(chǔ)备。公司配合未来(lái)发(fā)展所需，继续(xù)采用策略性的土地?cái)U(kuò)充计(jì)划来(lái)优(yōu)化土地储(chǔ)备。今年以来(lái)新增土地528多万(wàn)平米，货值约1000亿，主要分布在粤港澳大湾区(qū)等热点(diǎn)区(qū)域；二是加强(qiáng)创(chuàng)新业(yè)态(tài)。今年会(huì)在长(zhǎng)租物业(yè)、产(chǎn)业(yè)小镇(zhèn)、城市更新方面开(kāi)展研究和实(shí)践，在广州、西安、河南省等地陆续(xù)有项(xiàng)目落地，产(chǎn)业(yè)小镇(zhèn)方面预(yù)计(jì)有2-3个(gè)项(xiàng)目落地，城市更新方面预(yù)计(jì)有5-8个(gè)项(xiàng)目落地；三是加强(qiáng)机(jī)制激励(lì)。我们?cè)诘禺a(chǎn)集团(tuán)推进(jìn)“共享未来(lái)”计(jì)划，实(shí)施合伙人跟投制度，将项(xiàng)目运(yùn)营(yíng)效益与员工个(gè)人收益直接挂钩，实(shí)现(xiàn)员工与企业(yè)的收益共享；四是加强(qiáng)人才储(chǔ)备。今年巡回全国(guó)知名高校进(jìn)行招聘，推出“将才计(jì)划”，培育人才，建设(shè)专(zhuān)才梯队(duì)；五是加强(qiáng)运(yùn)营(yíng)管理。在保证质(zhì)量、坚(jiān)持品质(zhì)的前提下，适当(dāng)提前开(kāi)发(fā)节(jié)点(diǎn)，加快周转(zhuǎn)速度，一类(lèi)城市周转(zhuǎn)速度提升至12个(gè)月，二类(lèi)城市周转(zhuǎn)速度提升至9-10个(gè)月。
对(duì)于未来(lái)的房地产(chǎn)市场(chǎng)，潘智勇还是比较乐(lè)观(guān)。他认(rèn)为，房地产(chǎn)市场(chǎng)发(fā)展受长(zhǎng)周期和短周期综合影响，长(zhǎng)周期的变化主要取决于人口增减及流动(dòng)，短周期的变化主要取决于各种政策措施的调(diào)整。结(jié)合中国(guó)目前的发(fā)展阶段，城镇(zhèn)化还在进(jìn)行当(dāng)中，中国(guó)的房地产(chǎn)市场(chǎng)还是能够持续(xù)健康发(fā)展的。
以人为本的多元化
今年上半年，雅居乐(lè)发(fā)布了全新的企业(yè)品牌形象，新品牌就是一个(gè)中文“人”字的艺术(shù)化体现(xiàn)。将“以人为本”作为全新品牌形象的核心概念，为多元的人提供多元的生活模式。雅居乐(lè)新品牌形象中的三片绿色花瓣，不单意味着平衡、自然、再生，同时(shí)也代表了雅居乐(lè)、合作伙伴、住户(hù)之间三位一体的密切关(guān)系。
潘智勇称(chēng)，随着公司品牌形象的全新升级(jí)，公司的多元化业(yè)务(wù)也是正式落地，目前公司除主营(yíng)业(yè)务(wù)房地产(chǎn)外，还有雅生活、环(huán)保、教育、建设(shè)等多元产(chǎn)业(yè)板块。
在环(huán)保方面，雅居乐(lè)已投资10多亿，拥有超过(guò)20多家工厂(chǎng)，注重水务(wù)治理、土壤修复(fù)、危险(xiǎn)废弃物处理等领(lǐng)域，在全国(guó)形成六大区(qū)域布局。雅居乐(lè)环(huán)保集团(tuán)还搭建了科研、投资、运(yùn)营(yíng)三大平臺(tái)，主要发(fā)展方向集中在环(huán)境修复(fù)、危废处理、水务(wù)管理等三大业(yè)务(wù)板块，业(yè)务(wù)范围几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。
在教育方面，围绕幼教、K12、国(guó)际教育、高职教育、社区(qū)教育、在线(xiàn)教育等六大业(yè)态(tài)板块并行发(fā)展。目前我们?cè)?0多个(gè)城市投资10个(gè)亿，拥有超过(guò)60个(gè)学(xué)校，有10万(wàn)名学(xué)生在雅居乐(lè)教育体系中接受教育。
为了让业(yè)务(wù)更加多元化，雅居乐(lè)集团(tuán)推出了雅生活业(yè)务(wù)板块并分拆上市。
潘智勇认(rèn)为，物业(yè)管理本身是房地产(chǎn)衍生的一个(gè)业(yè)务(wù)，维系与业(yè)主的关(guān)系非常重要，这是必须要面对(duì)的。目前物业(yè)管理的需求很大，要求越来(lái)越高，业(yè)务(wù)增值空间很大，从商业(yè)角度来(lái)看值得做，也必须做；坚(jiān)持“以人为本”，就必须不断满(mǎn)足住户(hù)的要求，不能回避；互联(lián)网(wǎng)、智能技术(shù)的运(yùn)用，进(jìn)一步催生了巨大商机(jī)，社区(qū)内(nèi)的销(xiāo)售、金融、养(yǎng)老业(yè)务(wù)可以得到并行发(fā)展。
雅居乐(lè)经(jīng)历了25年的发(fā)展，开(kāi)发(fā)的物业(yè)有100万(wàn)住户(hù)，管理面积近8000多万(wàn)平米，并且由雅居乐(lè)自行开(kāi)发(fā)的生活服务(wù)平臺(tái)【雅管家】的使用者已经(jīng)达(dá)到数(shù)十万(wàn)，在这种情况下完全可以将雅生活推向资本市场(chǎng)募集资金，同时(shí)借上市进(jìn)一步提升我们的管理水平?！澳壳拔覀円呀?jīng)启动(dòng)了上市进(jìn)程，符合我们的判断，预(yù)期上市进(jìn)程将继续(xù)顺利推进(jìn)?！迸酥怯峦嘎?。
在他看来(lái)，雅居乐(lè)多元化战(zhàn)略会(huì)在追求稳(wěn)健发(fā)展的基础(chǔ)上，结(jié)合企业(yè)的理念来(lái)进(jìn)行发(fā)展。
投融资与管理技巧
作为一个(gè)综合发(fā)展的集团(tuán)，以投资来(lái)推动(dòng)新兴产(chǎn)业(yè)领(lǐng)域，对(duì)风(fēng)险(xiǎn)的把控是非常关(guān)键。作为分管雅居乐(lè)集团(tuán)投资的负(fù)责(zé)人，潘智勇对(duì)此更有发(fā)言权(quán)。他总结(jié)出，雅居乐(lè)的整体投资策略可以概括为5个(gè)1的原则：一个(gè)理念，一个(gè)原则，一套体系，一支队(duì)伍，一个(gè)效果。
一个(gè)理念是：有效投资，合理回报(bào)，风(fēng)险(xiǎn)可控?？礈?zhǔn)一个(gè)做一个(gè)，做一个(gè)成功一个(gè)；回报(bào)合理，投资需要达(dá)到行业(yè)平均收益水平以上；一个(gè)原则是：有所为有所不为。坚(jiān)守目前已有的五大产(chǎn)业(yè)板块，做实(shí)做深做细(xì)；一套体系是：雅居乐(lè)投资新规(guī)则；一支队(duì)伍是：内(nèi)部培养(yǎng)，外部精英（过(guò)五百人投资队(duì)伍）；一个(gè)效果是：达(dá)到风(fēng)险(xiǎn)可控，回报(bào)合理。
众所周知，资金是房地产(chǎn)企业(yè)的生命线(xiàn)。在融资方面，雅居乐(lè)主要是从两方面确保资金的：紧抓销(xiāo)售回款：销(xiāo)售回款率每年达(dá)到90%。多渠道的融资：全渠道、全方式、全球化的融资。此外，还有直接融资和间接融资相结(jié)合、境内(nèi)外和本外币相结(jié)合、长(zhǎng)期融资和短期融资相结(jié)合、传统(tǒng)和创(chuàng)新相结(jié)合这四个(gè)举措，促进(jìn)融资均衡发(fā)展。
而在财(cái)务(wù)、成本的管理方面，潘智勇表示，雅居乐(lè)在多年的发(fā)展中，财(cái)务(wù)管理主要是有四个(gè)战(zhàn)略角色：发(fā)挥规(guī)划职能（财(cái)务(wù)战(zhàn)略的设(shè)计(jì)师）、发(fā)挥决策职能（企业(yè)经(jīng)营(yíng)的总参谋）、发(fā)挥保障职能（业(yè)务(wù)发(fā)展的后勤部）、发(fā)挥督导(dǎo)职能（风(fēng)险(xiǎn)防控的指战(zhàn)员）。
从雅居乐(lè)集团(tuán)半年报(bào)的财(cái)务(wù)状况数(shù)据(jù)可以看出，整体状况良好。销(xiāo)售费(fèi)用、管理费(fèi)用占签约额的比例从2016年的7%下降到上半年的4%；加权(quán)平均利息成本从2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。资产(chǎn)负(fù)债率69%，低于同行业(yè)平均水平；现(xiàn)金293亿元，上升31%；净债比0.51，维持在同业(yè)低位。
关(guān)于财(cái)务(wù)管理指导(dǎo)思想，潘智勇给出的答案是：服务(wù)集团(tuán)战(zhàn)略，提效率、强(qiáng)管理、控风(fēng)险(xiǎn)，确保财(cái)务(wù)合规(guī)、稳(wěn)健运(yùn)行。主要有四项(xiàng)举措：
一是现(xiàn)金大集中，坚(jiān)持现(xiàn)金为王思路，对(duì)全集团(tuán)资金进(jìn)行统(tǒng)一调(diào)度，确保在任何时(shí)点(diǎn)现(xiàn)金占总资产(chǎn)比例均超过(guò)10%；二是负(fù)债控规(guī)模，根据(jù)企业(yè)的发(fā)展?fàn)顩r维持适中的负(fù)债规(guī)模，确保资产(chǎn)负(fù)债率不超过(guò)75%，净债比不超过(guò)1.2；三是成本强(qiáng)约束，严(yán)控超预(yù)算行为；四是管理精细(xì)化。
取之社会(huì)回报(bào)社会(huì)
“在发(fā)展企业(yè)的同时(shí)，我们一手抓运(yùn)营(yíng)，一手抓社会(huì)公益事业(yè)。”潘智勇介绍，雅居乐(lè)目前已经(jīng)是超过(guò)1500亿的资产(chǎn)，每年纳税过(guò)百亿，拥有16000多员工的大型民营(yíng)企业(yè)集团(tuán)。集团(tuán)一直秉承“取之于社会(huì)，用之于社会(huì)”的公益理念，专(zhuān)注公司发(fā)展的同时(shí)，全心全意承担(dān)社会(huì)责(zé)任，积极回馈社会(huì)。
成立25年来(lái)，雅居乐(lè)集团(tuán)及其大股东陈氏家族慈善捐赠(zèng)累计(jì)超14亿元。我们心系社会(huì)，不遗余力，如汶川地震时(shí)第一时(shí)间驰援灾(zāi)区(qū)，捐款1.55亿；先后成立了“广东省雅居乐(lè)公益基金会(huì)”、“雅居乐(lè)教育基金会(huì)”等多个(gè)基金，仅在教育方面的单项(xiàng)捐赠(zèng)就达(dá)到5亿；另外在医(yī)疗、文化方面均有捐助，如对(duì)中山三乡(xiāng)医(yī)院、广州中山一院等的捐助。集团(tuán)多次获得国(guó)家民政部颁发(fā)的最高慈善奖(jiǎng)项(xiàng)“中华慈善奖(jiǎng)”等多个(gè)慈善奖(jiǎng)项(xiàng)，董事局主席兼总裁陈卓林先生也连续(xù)8年进(jìn)入胡润(rùn)慈善榜，获得社会(huì)各界的广泛认(rèn)可。
值得注意的是，雅居乐(lè)集团(tuán)一直以来(lái)对(duì)教育与助学(xué)、鼓励(lì)员工参与小区(qū)服务(wù)等一直不遗余力。于国(guó)内(nèi)，已多年向来(lái)自清华大学(xué)、湖南大学(xué)、天津大学(xué)及同济(jì)大学(xué)等学(xué)校的学(xué)生颁发(fā)“雅居乐(lè)地产(chǎn)奖(jiǎng)/助学(xué)金”，并透过(guò)“雅居乐(lè)青海奖(jiǎng)教助学(xué)金”向教师及学(xué)生发(fā)放助学(xué)金。
潘智勇表示，未来(lái)集团(tuán)将继续(xù)对(duì)社会(huì)慈善尽心尽力，透过(guò)慈善捐款，积极支持社会(huì)组织不同范畴的慈善工作，并鼓励(lì)更多雅居乐(lè)员工参与义工工作。同时(shí)，在员工内(nèi)部设(shè)立互助基金，在员工内(nèi)部推行公益，对(duì)员工中的困难家庭，重大疾病等情况进(jìn)行资助，帮助员工度过(guò)难关(guān)。
在谈到房地产(chǎn)主业(yè)时(shí)，他认(rèn)为地产(chǎn)行业(yè)经(jīng)过(guò)这么多年的发(fā)展，已进(jìn)入成熟平稳(wěn)发(fā)展期。房子是用来(lái)住的不是用来(lái)炒的，也揭示了住房的本质(zhì)，为下一步开(kāi)发(fā)商开(kāi)发(fā)、运(yùn)营(yíng)、管理房地产(chǎn)业(yè)务(wù)指明了发(fā)展方向，提供了指导(dǎo)方针。
在国(guó)家政策的主导(dǎo)下，房子产(chǎn)市场(chǎng)也将会(huì)越来(lái)越平稳(wěn)，越来(lái)越健康?！白鳛殚_(kāi)发(fā)商，雅居乐(lè)也会(huì)积极配合落实(shí)。”潘智勇说(shuō)。
他同时(shí)表示，为响应(yīng)政策号(hào)召，综合雅居乐(lè)的资源、经(jīng)验(yàn)和优(yōu)势(shì)，在做好传统(tǒng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)的时(shí)候，也会(huì)组建团(tuán)队(duì)积极研究进(jìn)入长(zhǎng)租公寓、租售并举产(chǎn)品市场(chǎng)，促进(jìn)企业(yè)的良性发(fā)展。
